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譚慶璉:房價高有土地財政問題也有城市規劃問題

來源:新浪網    作者:李福英 陳海嵐    發布時間:2019-09-11


  “房價高有土地財政問題也有城市規劃問題。”9月8日,濟南市,原建設部副部長譚慶璉在接受中國房地產報記者獨家專訪談到“高房價”問題時拋出了這個觀點。

  譚慶璉是國內住建領域的老領導老專家,從1988年到建設部工作,參與并主抓過住房建設領域的多項工作,特別是參與推動了住房小區建設的試點工作;離休后他也一直關注住建系統工作至今。

  對于高房價,譚慶璉早有觀點。2005年5月他就講過這樣的話,“我一個部長都買不起何況一個老百姓(603883,股吧)!我在東北調查,很多老百姓每月的工資才三五百元。上海(樓盤)也有很多窮人,解決溫飽就不錯了”“在國外,一般家庭用3到6年就可以買得起一棟房子,而中國的普通家庭用20年的時間都不夠。如果當前的房價導致占了中國人口總量80%的普通老百姓買不起,到底是誰出了問題?

  他當時希望老百姓都能“買得起房”。他也希望營造的住宅滿足二十八個字要求:“造價不高水平高,標準不高質量高,面積不大功能全,占地不多環境好”。核心就是營造舒適、健康、安全、老百姓能買得起的房子。

  這幾十年,中國房地產行業的發展突飛猛進,房價不斷高漲,其間有經濟發展因素,但在另一方面土地財政等問題也是助因。目前,政府相關部門已在修正偏離軌道的房地產行業,“房住不炒”“租購并舉”成為當下房地產行業的主流聲音與趨勢。

  對此,譚慶璉表示,房地產作為一個重要的支柱產業,既關系到民生問題又關系到經濟發展問題,是需要良性發展的。

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  政府要保障與市場“兩駕馬車”

  一個城市房地產市場的發展與當地經濟發展情況、人口增加數量以及收入水平等方面密切相關。雖然每個城市情況不同,但就如何推動中國房地產市場的發展,譚慶璉提出了兩方面觀點,一是必須以政府為主來解決中低收入家庭住房問題,無論是租還是買,要讓老百姓有住的地方。

  他說,雖然現在還沒有一個標準的統計數字,中低收入家庭究竟占比多少,但從約數上來看,大概有65%~70%的人屬于這個群體,這部分人的住房需求是需要政府來解決的。目前,政府通過保障房、廉租房、共有產權房等方式來解決中低收入家庭的住房,這些都要在政府的統一指導下進行。

  他繼而表示,從國家統計局數據來看,自1949年開始到2007年,全國共建了1260萬套的保障房。自2008年大規模實施保障性安居工程以來,到2018年底,全國城鎮保障性安居工程合計開工約7000萬套,同時國家還給2200萬困難群體發放了租賃補貼。從大數據上來講,自1949年到現在,通過住房保障工作全國大概已經解決了幾億中低收入人口的住房問題。“今后政府還要向此方面繼續努力,調動起各方面力量,如果企業、個人有富余的房子也可以拿出來作為公租房出租,不過政府需要給予一定的認可和租金補貼,因為這里有租賃的價格差在里面。”

  另外,在商品化方面,大致占比30%~35%,這部分房地產市場的發展要按照市場經濟規律走,但也仍需政府管控。“政府管控也是靠市場調節,因為政府管控有兩個抓手,一個是土地供應量,一個是金融貸款量。如果房價高了,政府就要多供應土地,多給金融貸款,多建房,這樣房地產市場的整體價格就會下來;如果房價低了,政府就需要有效控制土地出讓和控制貸款量,使房價再回歸到一個基數上。這樣一來,市場經濟的房子也不會高的離譜、漲幅無常,可以保持在一個均衡的、平穩的增長空間”譚慶璉說,其實房子與其他商品一樣,也是符合市場經濟一般規律的。

  按照譚慶璉的想法,政府要解決65%~70%的中低收入家庭住房問題;剩下的30%~35%由市場解決,市場經濟多占地就要累積加價收費收稅,因為一個城市的土地面積就這么些,多占一分收多少稅,這樣就能控制住均衡發展,拿著企業交的稅費后復墾土地,最終就能達到良性的結果。

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  住宅建設要“以人為本”

  除了談到“高房價”問題,譚慶璉還談到了住宅建設與品質問題。

  他說,從1988年開始到1998年,建設部在全國選取了600個小區作為試點,以此來探索政府為老百姓建房到底該怎么建、怎么規劃、怎么設計、生態環境怎么辦、工程造價多少的各種問題。

  在選取試點小區的過程中,建設部總結了三個指導思想:第一必須以人為本,為普通老百姓考慮;第二必須依靠科技進步來提高小區和住宅的水平;第三必須和當地的造價相匹配。經過試驗,全國600個試點小區最終取得的成績可歸納為二十八字,“造價不高水平高、標準不高質量好、面積不大功能全、占地不多環境美。”

  為了建好這批試點小區,這些試點小區在規劃之初就把當地的歷史文化融入其中,避免了所有地方房子千篇一律。在上海,規劃的是大手筆的十里洋場;在蘇州(樓盤),設計的是亭臺樓閣和小橋流水;在安徽,馬頭墻、白墻和黑瓦的徽派建筑特征非常明顯。這些試點小區都有自己的地方特色,更沒有破壞生態只是隨坡就勢的來建造。

  提到具有地方特色的建筑風格,譚慶璉特別指出了德國人來青島(樓盤)以后帶來的規劃。當時,德國人對青島的規劃中提出自然風格就是青山、綠色、碧海、藍天;匹配的建筑就是紅瓦、淺墻、白窗,均是統一風格。但在統一風格前提下,每個小的住宅群體還要有所變化,所以在窗框等細節方面都有每個住宅特殊的要求。譚慶璉認為,這種自然條件下建的房子,現在看來整體規劃水平都很高。因此,探討一個城市的房價不僅是土地財政問題,還有規劃布局問題。

  “如果只是一味的發展大城市、特大城市,城市的發展走向了“攤大餅”的導讀,土地供應量勢必會越來越少,剩余土地的價格就越來越高。解決這一問題最核心的方法就是發展中心城市,以市中心為主,走放射性道路,帶動起中心城市周邊30公里到50公里區域的發展。”他說。

  事實上,不僅是大城市、特大城市要解決“攤大餅”的問題,就中等城市而言也要采取合理規劃,通過走放射性道路達到良好的發展。因此,政府的管控非常重要,既要管控好城市規劃,同時可以適當的以中心城市為主,發展衛星城。

  最后,他表示,“當前形勢下中國房地產行業仍有空間,原因是城鎮化起碼還有20個百分點待提升。城鎮化每提升1個百分點就需要解決1300萬戶居民住房問題。如何穩健的解決好城鎮化過程中產生的住房需求是當前房地產市場發展中面臨的重大問題。”譚慶璉表示。

  


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